マンション屋上の改修工事を実行

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雨漏りについて調査の結果、箇所と原因は特定できました。

結果は部分補修では駄目で、屋上全体の補修が必要ということになりました。

理由は全体の劣化が激しいからです。

今発生している雨漏りが別の箇所から同様にいつ発生してもおかしくない状態でした。

専門家の話や情報収集してみると、屋上は10年から15年に一度は全体改修が必要とのことです。

マンションは箇所は器具ごとに取替えや改修年数の目安が設定されています。

消防施設(放水器具や消火器など)は法律で決められた交換が定められています。

それを知った時に当マンションを調べて見たら、どれも期限切れであり、マンションが建った時から1回も取り替えていませんでした。

これって法律違反です。

改めて当マンションが劣悪な環境にあったことを理解しました。

そして管理会社担当者の怠慢を確信しました。

でもその前にそれらをチェックする理事会、管理組合が一番酷い状態だったということです。

屋上は早急に臨時総会を開いて改修することを決めました。

幸い修繕積立金は改修工事出来るぐらいのお金がありましたので助かりました。

考えれば、理事会・管理組合は今まで何も活動していないので修繕積立金は手付かず状態だったのです。

でもこのお金を使ったお陰で、当マンションの財務状況が見えてきました。

お金が全然ないのです。

どういうことかというと居住者から集める修繕積立金が相場と比較して異常に低い為、何をしようにも出来ないということが判明しました。

聞くところによると、マンション分譲時に分譲会社がお客さんに買っていただくため、毎月の費用を安くして販売していたとのことです。

分譲会社からすれば販売した後は、そのマンションと関係がありませんので、修繕積立金が足りるか足りないかは知ったこっちゃないということです。

そしてその意味も知らないまま、安いに越したことはないという居住者意識もあり、10年20年経って大変な状態に、という事例は全国にたくさんあるそうです。

当マンションはまさにその状態でした。

そこで私は屋上改修の次に取り掛かったのは内容は、短期(1年未満)・中期(1年から5年)・長期(5年以上)に分けて、対応しなければいけないことを洗い出す作業に着手しました。

理事会の皆さんで考えられることを洗い出し、計画書を作成することにしました。

そして短期で掲げたこと。

  • 管理会社の精査
  • 管理規則の改定
  • 法令不備箇所の対応
  • 未回収金の徴収

この4つを早急に実行することにしました。

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